도시 및 주거환경정비법상 이전고시 전 담보대출 시 유의점

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발이 꾸준히 이뤄지고 있다. 도시 및 주거환경정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 목적으로 2002년 12월 30일 제정한 법률이다.

도시정비법에 따르면 특별시장·광역시장·시장은 10년마다 도시·주거환경정비기본계획을 수립해야 한다. 주거환경개선사업은 토지 등의 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사와 같은 사업시행자가 시행할 수 있다. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 시장·군수·주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있다. 총칙, 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정, 정비사업의 시행, 비용의 부담 등 정비사업전문관리업, 감독 등, 보칙, 벌칙 그리고 부칙으로 구성돼 있다.

도시정비법을 바탕으로 개발된 대표적인 지역으로는 용산역 인근이 있다. 오래된 건물을 철거하고 현대식 건물이 들어서 완전히 탈바꿈했다. 현재 대규모로 개발 중인 곳들로는 매스컴에서도 주로 언급되는 동작구 흑석동 일대, 은평구 불광동 일대 등이 있다. 인천, 부산 등 수도권 외 다른 지방에서도 활발한 개발이 진행 중이다.

도시정비법에 의한 대규모 재개발 과정에서는 다양한 법률 분쟁도 발생한다. 대표적으로는 이전고시 문제를 꼽을 수 있다. 도시정비법 이전고시는 사업시행이 완료된 후 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지, 건축물의 소유권을 수분양자에게 이전·고시하는 것으로, 도시정비사업으로 조성된 신축부동산에 대한 소유권을 분양 받을 자에게 이전하고 차액을 청산하거나 징수하는 것을 말한다.

사업시행자는 이전고시가 있으면 즉각적으로 대지 및 건축물에 관한 등기를 등기소에 신청해야 하며 종전부동산에 대한 말소등기, 신축건물에 대한 보존등기, 종전부동산에 관한 저당권 등에 대한 등기로 신축부동산에 존속하게 되는 등기도 함께 신청해야 한다. 이 과정을 거치면 종전 토지, 건축물에 설정된 근저당권은 법적 문제없이 신축부동산에 이관된다.

그렇다면 근저당권의 효력 범위와 실행 시점은 언제가 될 지 살펴보자. 이전고시 이전에는 준공인가 상태여도 근저당권은 종전부동산에 설정된다. 반면 이전고시 이전에 근저당을 설정했으나 실행시점은 이전고시 이후라면 근저당권의 효력은 신축부동산에 있다.

추가로 혼동되는 사안은 준공시점과 이전고시 사이의 간격이 발생했을 때다. 준공인가는 나왔는데, 이전고시가 늦어지거나 준공인가 대신 임시사용승인이나 조건부사용승인만 낸 채로 입주를 시작하고 이전고시가 한참이나 나오지 않아 소유권보존등기를 하지 못하는 상황을 꼽을 수 있다. 다만, 종전 토지에 근저당을 설정한 상태에서 이전고시가 나오지 않는 경우라면 사실상 담보권 실행에는 문제가 없으므로 크게 염려하지는 않아도 된다.

종전부동산과 신축부동산 사이의 가격 차이가 있다면 이전고시 이후 차액에 상당하는 금액을 청산금으로 지급하거나 징수한다. 현금청산은 도시정비법상 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간이 지나기 전 분양 신청을 철회하거나 분양 신청을 할 수 없는 이들, 분양 신청에서 제외된 경우에 진행된다. 도시정비법상 관리처분계획 인가고시 다음날부터 90일 이내에 협의해야 하며 만료일로부터 60일 전 수용 재결을 하지 않으면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 청산금 절차의 이행은 근저당권 설정 등기 절차의 이행이나 실행에 영향을 미치지 않는다.

이처럼 도시정비법에 의한 재개발 과정에서는 법률 지식이 충분하지 않은 이들은 이해하기 어려운 복잡한 상황이 발생한다. 이 경우에는 재개발·재건축, PF, 부동산구조화금융, 소송, 건설, 부동산 거래, 지역주택조합 등에 특화된 변호사로 구성된 부동산 전담팀을 보유하고 있는 법무법인의 법률컨설팅을 받는 것이 자산을 지킬 수 있는 최선의 방법이다.

도움말: 로엘법무법인 부동산 전담팀

천주영 기자 press@mydaily.co.kr
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