코로나19 상황 속 주택임차인의 차임감액청구권, 개념과 요건

코로나19의 3차 대유행으로 인해 사회적 불안감이 가중되고 있다. 인구가 밀집된 서울과 수도권은 물론 전국에서도 집단 감염이 지속되면서 일일 확진자가 1000명을 넘어서는 등 위태로운 상황이 계속되고 있다. 잇따른 감염에 중앙방역대책본부가 사회적 거리두기 3단계를 신중히 검토주이라고 밝히며, 경제적인 피해에 대한 부담감도 높아지고 있다.

이 같은 상황에서 부동산 시장의 혼란도 가중되고 있다. 특히 주택임차인들의 경우, 장기화되는 경기 불황 속 달라진 주머니 사정으로 인해 코로나19 사태 이전에 계약된 월세 부담을 호소하고 있다. 이에 정부는 월세를 경감 또는 월세 미납부분을 일정기간 허용하는 방향의 법 개정 등 임차인을 위한 제도 개선에 힘쓰고 있는 추세다.

그 중 하나가 바로 주택임대차보호법 제7조에서 규정하고 있는 주택임차인의 차임감액청구권이다. 해당 규정에 따르면 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않을 경우 증감을 청구할 수 있다.

이처럼 임차인은 현재 임료가 적절하지 않은 경우 임대인에게 감액을 청구할 수 있다. 다만 임차인의 개인적 판단으로 결정할 수 있는 부분이 아니라 규정에서 정한 요건에 부합해야 증액 청구를 인정받을 수 있다. 마찬가지로 임대인 역시 요건에 충족한다면 동일하게 증액을 신청할 수 있으며, 증액 상한은 5%로 한정된다.

그렇다면 임료 감액 청구를 행사할 수 있는 방법은 무엇일까. 차임증감에 대한 분쟁은 법원에 소를 제기하지 않고 주택임대차보호법 제14조에서 규정하고 있는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 다만 해당 제도는 임대인과 임차인이 모두 승낙했을 경우에만 절차가 개시되는 한계를 갖고 있다.

이 외에 법원에 조정신청을 통해 임대인과 원만한 합의를 이끌어 낼 수도 있다. 조정이 결렬되면 소송으로 진행되는 데 이 때 차임감액청구권의 해당 요건에 해당되는 지 여부를 판단해 임료의 감액을 인정할 수 있는 것이다.

다만 흔히 차임감액청구권을 제기하면 임대인과 원만히 협의되지 않는 경우가 대다수이기 때문에 소송까지 생각하고 대응해야 한다. 결국 주택임대차보호법에서 정해 놓은 대로 임료를 감액해야 하는 이유 등을 잘 정리하고 증거자료를 제출하는 지가 소송의 핵심으로 작용할 수 있다.

차임감액청구권은 코로나19로 힘든 시기를 보내고 있는 주택임차인들의 고통을 해결할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있을 것이다. 다만 전문변호사의 전문성이 승패를 좌우할 수 있는 분야인 만큼 PF, 부동산구조화금융, 소송, 건설, 부동산 거래, 재개발 및 재건축, 지역주택조합 등에 특화된 변호사로 구성된 부동산 전담팀을 갖춘 법무법인의 서비스를 받을 것을 권장한다.

<도움말: 로엘법무법인 부동산 전담팀>

천주영 기자 press@mydaily.co.kr
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