임대차 3법 시행 3개월, 주요 내용과 유의사항

최근 부동산 시장에서 화두가 되는 것이 하나 있다. 바로 임대차 3법이다. 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제 등을 핵심으로 하는 개정 '주택임대차보호법'과 개정 '부동산 거래신고 등에 관한 법률', '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 말하는 것으로, 기존의 거래관행에서 달라진 점들이 생겨나다 보니 혼란을 겪는 이들도 적지 않다.

임대차 3법으로 인해 오히려 전세 품귀, 전셋값 급등과 같은 현상이 나타나고 있다는 질타도 있지만, 시행한 지 3개월이 조금 더 지난 현재로서는 제도 개선에 대한 논의가 이뤄질 기미는 보이지 않고 있다. 본래 임차인이 임대료 인상 걱정 없이 안정적으로 4년간 거주하는 관행을 만들 목적으로 개정된 임대차 3법의 핵심을 간략히 정리했다.

첫째로, 계약의 묵시적 갱신에 대한 부분이다. 주택임대차보호법 제6조에서는 임대인이 임대 기간이 끝나기 6개월 전에서 1개월 전까지의 기간에 계약조건을 변경하지 않거나 임대차계약 갱신 거절 통지를 하지 않을 경우 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 본다. 세입자도 계약만료 1개월 전까지 종료 통지를 하지 않을 경우 묵시적으로 갱신된다고 규정되어 있다.

이 경우 기존 계약서상 월 임대료가 동일하며, 임대 기간은 2년이 된다. 2년간 집주인은 임의로 월세를 올리거나 조정할 수 없다. 그러나 임대차보호법에서는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되더라도 임차인이 원하면 언제든 계약해제를 통지할 수 있도록 하고 있다. 다만, 계약해제 효과는 3개월 후에 발생한다.

둘째는 월세를 증액할 수 있는 범위에 관한 부분이다. 계약만료 6개월 전~1개월 전에 임대인이 월세를 올려 다시 계약을 체결하고자 할 때 증액할 수 있는 범위, 즉 월세 인상 상한은 20분의 1로 규정하고 있다. 이는 5%에 해당하며, 한 번 증액하면 1년 내에는 다시 월세를 인상하지 못하도록 규정하고 있다.

셋째는 임대차기간 동안 소유주가 바뀌는 경우에 대한 부분이다. 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 소유의 집에 살고 있다고 해서 집을 팔 수 없는 것은 아니다. 그러나 이때 누구에게 월세를 줘야 하는지, 보증금은 누구에게 반환 받아야 하는지 궁금해하는 경우가 있다.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 계승하기 때문에, 집 주인이 변경되는 경우 기존 임대차계약은 새로운 집주인에게 승계되어 지속되는 것으로 규정하고 있다. 세입자는 새로운 집 주인에게 월세를 지급해야 하고, 보증금을 반환 받을 시기가 되면 새로운 집 주인에게 반환 받으면 된다.

임대차 3법이 화두가 되는 이유는 대부분의 사람들에게 부동산은 가장 비중이 큰 자산이자, 이로 인해 갈등이 생길 경우 극도로 곤란한 상황에 처할 수 있다는 점이다. 개정된 임대차 3법으로 인해 시장의 혼란이 좀처럼 가라앉고 있지 않은 만큼, 임대차 계약으로 인해 분쟁이 발생했다면 전문 변호사의 도움을 받아 철저한 법률 검토를 통해 자신의 권리를 확실히 행사하는 것이 소중한 자산을 보호하는 바람직한 방법일 것이다.

글: 로엘법무법인 부동산전담팀

천주영 기자 press@mydaily.co.kr
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